近日，南开区04-13单元中医药大学地块控制性详细规划修改方案在天津市规划和自然资源局网站公布。

地块位于南开区鞍山西道与南丰路交口东北侧。

四至范围：东至玉泉路，南至鞍山西道，西至南丰路，北至西湖道。

这块地周围有在建的地铁8号线。

这块地一直非常受关注，而且部分用地曾经也亮过相。

中医药大学地块曾于2018年发过一次规划，现在有了新变化。

变化还不小！

2021年新规划指标

2018年旧规划指标

原先的规划中，有部分地块是保留现状的，新规划里这四个字已经没有了。

另外，部分用地的居住用地面积增加、容积率升高。

这两点比较重要，所以跟大家说的详细一些。

1、已确定新建住宅的地块，居住用地面积增加

01地块已拆迁为空地，规划为居住用地，用地面积由7.31万平米，增加至7.35万平米，增设老年人服务中心。

2、原先规划保留现状的地块，也有新变化

02地块灵峰里：用地面积由0.93公顷，增加至1.04公顷。

05地块玉皇里：容积率由1.4增加至1.6

07地块云松里：容积率由2.2增加至2.5

备注里没有提到保留现状。

因为容积率变了，面积也有变化，所以我们猜测这几个小区有可能会涉及拆迁。

如果真的要拆的话，这个体量可真不小。

本来南开区宅地就少，这几年出让的土地也少。

中医药大学地块位置不错，体量也大，无论是开发商还是买房人，都持续关注。

现在规划调整，不知道后续是否会有新动向。

真的要说一句，南开区的新房，太贵了，是名副其实的改善阵地。

单价3W+元/平米，基本只有南开宸院可选。

迎顺府高层单价37000元/平米，但是买房人看不上。

保利云禧高层的标准层，也得4万+。

剩下的几个，“平民”很难承受起。

南开府单价4.6万/平米，总门槛600万/套左右。

南开1911洋房开始排卡，户型约105-160平米，价格待定，高层40000元/平米。

正荣紫阙、金地阅千峯总价都在1000万以上。

最关键的是，地价不便宜，也不会降地价。

旭辉南开六马路地块，住宅楼面价34048元/平米，溢价率41%。

以后如果做精装，房价可能得60000元/平米。

天保天拖地块的成交楼面价是32927元/平米。

但是远不止这个价儿，因为该地块需要另行交纳1.5亿元学校建设资金，并配建棚改定向安置房3800平米，体育馆1万平米。它的实际楼面价大概要37000元/平米。

还没有出让的新裕里地块，起始楼面价约26892元/平米。

位置在大悦城后身，起始楼面价比六马路地块还贵，肯定也得有溢价。

好在天拖二期地块，地价还算亲民。

起始楼面价20371元/平米，未来如果做毛坯，单价约33000元/平米以上，富裕一点的“凡人”还能撑的住这个价儿。

顺便说一句，中医药大学这块地以后也不会很便宜。

所以，想等着南开有便宜新房的朋友们，就……不用等了。

二手次新房价格也不低。

便宜的也有，但房龄、物业又不尽人意，想改善的可能也看不上。

“凡人”买不起南开区，无奈只能去西青。

得承认吧，西青卖这么好，也是抱南开大腿，大树底下好乘凉啊，“吃”外溢就够了。

在南开买房，真是越来越难了！